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南财快评:基础设施REITs发展或将提速

发布日期:2022-04-29 11:39    点击次数:112

3月28日,国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》,提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即不动产投资信托基金,是以发行权益类证券的方式募集资金,并将资金专门投资于不动产类资产,将每年的投资收益按很高比例分配给投资者的一种投资载体。作为直接融资工具,REITs在不动产、基础设施和资产证券化等领域非常火热,其具有盘活存量资产、降低企业杠杆率、提升资源配置效率、降低项目融资成本、促进金融市场发展等正面作用。

REITs是权益型永续产品,可将表内不动产出表运营,使运营主体在不丧失控制权和运营权的条件下,减轻资产持有压力,帮助运营主体从“全部持有资产并运营”的重资产运营模式转化为“无限接近全部出售资产并运营”的轻资产运营模式。因此,作为交换条件,REITs项目通常需将每年的投资收益,以不低于90%的比例,分配给REITs投资者。

以国外成熟市场的经验来看,标准化REITs通常具备公开交易,流动性好,资产组合和专业化管理,明确要求低杠杆运作,明确的税收政策支持和完善的管理和治理等主要特征。其中,REITs的税收中性特点尤为突出。推进标准化REITs的国家或地区,普遍给予REITs一定的税收优惠政策。REITs可有效避免双重征税,与普通的有限合伙、股份公司等相比,享受更加优惠的差别性税收待遇。

按照募集和流通的特点,REITs分为公募型REITs和私募型REITs。在成熟市场中,私募REITs占比较小,如在美国,其市场占比不足5%。目前我国的REITs试点,也集中于公募型REITs领域。

自2021年6月份首批基础设施公募REITs项目落地以来,目前已有11只产品上市。11只公募REITs市场表现整体较为平稳,但在2022年初波动率较此前明显加大。主要原因在于REITs资产稀缺性较高,仅11只产品上市,且相关产品的大部分份额均处于锁定中,每只公募REIT平均可流通份额仅约为30%,尚未能满足机构的长期配置需求。

目前,国内公募REITs尚处于发展初期,资产规模相对较小。虽然试点原始权益人普遍为各行业的龙头,但规模经济和品牌效应尚不突出。在不动产进入存量运营时代,兼顾收益性、安全性和流动性的不动产投资需求逐渐突出。具备出表功能的REITs运营模式,可以盘活通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等泛领域基础设施资产,满足资金资产配置要求。我国符合REITs质量标准的基础设施资产数量庞大。因此,在不断扩大公募REITs试点数量的同时,市场亦期待尽快引入扩募机制,帮助REITs收购资产、优化投资组合、分散风险,提高REITs资产价值成长性,以吸引更多长期性的资金入市。

政策层面对此给予了巨大支持。3月18日,证监会发布消息称,正在研究制定基础设施REITs扩募规则,抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。沪深交易所随后表示,正积极推动相关业务的技术准备工作,并积极引导有扩募需求的REITs做好资产筛选。多家试点机构均表态,正在积极筛选可扩募资产,推进相关项目储备。结合此次国家发改委发文,预计我国基础设施REITs发展或将提速,相关产品品种、规模和范围都将不断扩充提升。

(作者系中国建设银行金融市场部研究员)



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